¿Estás pensando en cambiar tu hipoteca de variable a fija?
Ya hace un tiempo que la nueva ley Hipotecaria te permite hacer este cambio.
Te explicamos brevemente qué has de tener en cuenta a la hora de valorar este posible cambio y decidir si finalmente lo llevas a cabo o no.
Tipo de interés aplicable, primer elemento para tener en cuenta.
Cuando contratas tu hipoteca valoras muchos elementos, pero uno de los más importantes es el tipo de interés que te van a aplicar durante la vigencia del préstamo hipotecario.
El tipo de interés acabará repercutiendo en todo el dinero que tendrás que devolver al banco durante la vigencia de la hipoteca y condicionará por tanto la cuota mensual a la que deberás hacer frente.
En la actualidad las entidades financieras ofertan tres tipos de interés en sus hipotecas:
- Tipos de interés variables. En los préstamos hipotecarios a tipo variable el tipo de interés está compuesto por un índice de referencia, en la actualidad el más habitual es el Euríbor, más un diferencial cuyo valor es fijo. El interés cambia a lo largo de la vigencia de la hipoteca en función de cada revisión de los cambios del Euríbor.
- Tipos de interés fijos. En las hipotecas con tipos de interés fijos el interés es el mismo durante toda la vigencia de préstamo hipotecario, La ventaja es obvia, sabemos seguro a que cuota mensual nos enfrentamos durante todo el préstamo.
- El tipo de interés mixto. En este tipo de hipotecas se paga un interés fijo durante un determinado plazo inicial y finalizado ese plazo el tipo de interés pasa a ser variable.
La elección del tipo de interés de la hipoteca es una elección que debemos realizar y dependerá de la situación personal para elegir una u otra modalidad.
En el caso que nos ocupa has de tener en cuenta que cuando quieres cambiar de una hipoteca con tipo de interés variable a una de tipo fijo, el tipo de interés de la hipoteca fija es mayor que el de la hipoteca variable. Eso sí a cambio de tener la tranquilidad de que durante toda la vigencia vas a pagar siempre el mismo importe.
Opciones para cambiar tu hipoteca.
Las opciones que se te presentan si has tomado la decisión de cambiar el tipo de interés de tu hipoteca son:
- Puedes cancelar tu actual préstamo hipotecario y contratar una nueva hipoteca con el dinero pendiente de pago.
- Realizar una novación.
- O realizar una subrogación.
Cancelar tu actual préstamo hipotecario.
Esta opción es la menos recomendable de las tres opciones más habituales que existen.
El gasto que vas a tener por cancelar tu hipoteca actual y abrir una nueva con otra entidad es mayor al de las otras dos opciones ya que tendrás que desembolsar los gastos de cancelación, que suelen situarse entre el 0,25% y el 0,5% del total préstamo. Así como pagar los gastos de constitución de la nueva hipoteca.
Por ello casi siempre será mejor decantarte por la novación o por la subrogación.
Realizar una novación.
Otra opción que tienes es cambiar tu hipoteca es hacerlo por novación.
La novación de una hipoteca hace referencia a cambiar las condiciones de la hipoteca que contrataste con tu banco actual. De esta forma lo que consigues es mejorar las condiciones, por ejemplo, un tipo de interés menor al que tienes actualmente, en el caso que estés cambiando de una hipoteca fija a variable, o ampliando la cantidad del préstamo o el período de amortización.
La novación implica una serie de gastos, ya que se debe hacer una nueva escritura pública del contrato hipotecario. Aquí tendrás los gastos de notaría, el registro de la propiedad y la gestoría.
Además, la entidad bancaria puede hacerte pagar una comisión, que como máximo será del 0,15% del capital pendiente de pago, y que debe amortizarse durante los tres años siguientes
Pero la OCU ha calculado que realizar este tipo de cambio puede llegar ahorrar entre 2.000 y 4.000 euros en un préstamo de 100.000 euros
Por subrogación.
En caso de no llegar a un acuerdo con tu actual entidad o simplemente prefieres cambiar porque obtienes unas condiciones más beneficiosas, por ejemplo, un tipo de interés más bajo, o uno muy beneficioso a tipo fijo, en otro banco la otra opción que tienes es llevarte tu hipoteca a esa entidad
En este caso la entidad con la que tengas tu hipoteca actualmente no puede negarse, pero sí que te puede ofrecer una mejora en las condiciones de tu actual hipoteca mediante una novación hipotecaria.
Los gastos en caso de subrogación también existen. Hay que pagar una comisión sobre el importe a pagar de un 0,15%. Y también tendrás unos gastos de notaría y registro. Y el coste de la tasación, ya que es obligatoria para que el nuevo banco nos conceda la hipoteca.
