¿Sabes cuál es la diferencia?
Después de mucho tiempo y dedicación has encontrado el piso o la casa que va a ser tu hogar. Para que nadie se adelante a la compra de tu futuro hogar puedes hacer una reserva y asegurarte así que conseguirás el piso o casa que llevas tanto tiempo buscando. Para ello puedes utilizar dos tipos de contratos: el de reserva y el contrato de arras.
Por si no quieres seguir leyendo te adelantamos la principal diferencia: el contrato de reserva no se puede anular. En cambio, el contrato de arras es una especie de acuerdo legal y tienes la posibilidad de cancelarlo pagando la cantidad pactada para ello.
Según algunos profesionales del sector el contrato de arras se utiliza en más del 80% de las compras de vivienda y suele negociarse aproximadamente un pago del 10% del valor del piso o casa que vas a comprar.
Vamos a ver en detalle cada uno de estos dos tipos de contrato.
El contrato de reserva.
En este tipo de contrato tú como comprador reservas la vivienda a cambio del pago de una cantidad de dinero. Y al mismo tiempo el vendedor se compromete a vendértela al recibir el pago de la cantidad establecida en el contrato de reserva.
Este contrato es de obligado cumplimiento por ambas partes y no se puede rescindir excepto si en contrato hay una cláusula o cláusulas que sí lo permiten.
La cantidad del pago de reserva recibe el nombre de señal o reserva. Esta cantidad se deducirá del precio total de la vivienda cuando se haga efectiva la compra.
La cantidad de la señal o reserva suele fijarse entre el 1% y el 5% del precio de tu piso o casa.
En este contrato deben recogerse los siguientes puntos:
- Datos de los intervinientes: se ha de identificar al comprador y al vendedor.
- Descripción del piso o casa que vas a comprar: entre otros debe recogerse la referencia catastral, la dirección completa, superficie del inmueble. Anexos como plaza de garaje, trasteros, etc.
- El número del registro de la propiedad de la vivienda: con él se comprobará si efectivamente el titular de la casa es el mismo que la persona que actúa como vendedor en el contrato.
- Certificado de cargas de la propiedad: para saber si la vivienda tiene o está libre de cargas, hipotecas, etc.
- Importe de la señal: el importe que el comprador adelanta en concepto de señal o reserva por la compra del inmueble.
- Forma de pago: se recoge cómo se hará efectivo el resto del importe de la compra. Y también cómo se repartirán los gastos entre comprador y vendedor (notaría, plusvalía municipal, etc.).
- Las cláusulas de rescisión: aquí se recogen de mutuo acuerdo aquellas condiciones por las que el contrato de reserva podría rescindirse.
Las obligaciones derivadas de este contrato son las siguientes.
Obligaciones para el comprador.
- Como comprador deberás comprar la vivienda en el tiempo fijado y al precio pactado con el vendedor.
- El comprador está obligado a comprar la vivienda.
- Debes cumplir los plazos de pago que se han establecido en el contrato.
Obligaciones para el vendedor.
- El vendedor se obliga a vender la vivienda en el precio y plazo estipulado.
- Tampoco puede no vender la vivienda.
Este contrato sienta las bases para el contrato de compraventa.
El contrato de arras.
Este tipo de contrato suele ser el más habitual. Por medio de este contrato el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero y en él se recogen los detalles que van a formar parte de la futura compraventa.
Lo realmente importante aquí es que, aun siendo similar al contrato de reserva, te otorga una mayor seguridad jurídica que un contrato de reserva.
Existen tres modalidades de contratos de arras y cada uno conlleva distintos derechos y obligaciones. Los tres tipos de contratos son:
- El contrato de arras confirmatorias tiene unas consecuencias idénticas al contrato de reserva. De esta forma, si alguna de las partes no cumple con lo firmado, se podrá reclamar legalmente por los daños y perjuicios ocasionados.
- El contrato de arras penitenciales está recogido en el artículo 1454 del Código Civil y supone un compromiso de compraventa, aunque se puede romper. Si es el comprador el que rompe el contrato, perderá el dinero entregado como arras. En caso de que sea el vendedor el que finalmente no quiera vender, tendrá que devolver al comprador el doble de las arras entregadas. Este es el modelo de contrato de arras más utilizado.
- El contrato de arras penales funciona igual que el de las penitenciales, pero con este además se podría exigir el cumplimiento del contrato, por lo que no permite desligarse del acuerdo.
Un contrato de reserva debe recoger los siguientes puntos:
- Datos de los intervinientes: se ha de identificar al comprador y al vendedor.
- Descripción del piso o casa que vas a comprar: entre otros debe recogerse la referencia catastral, la dirección completa, superficie del inmueble. Anexos como plaza de garaje, trasteros, etc.
- Precio del piso o casa que es objeto de la compraventa.
- Importe del anticipo que se entrega en concepto de arras y que cuando se realice la compraventa será restado del precio total.
- Indicar un plazo límite para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acude ante el notario y qué ocurre si una de las partes no asiste.
- Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma.
- Se debe recoger cómo notificará el comprador al vendedor el día en que se va a otorgar la escritura pública de compraventa.
- Cómo se van a repartir los gastos: cómo se dividirán los gastos entre comprador y vendedor. Suele ser uso común que se fijen según establece la ley: los gastos de otorgamiento de escrituras y la plusvalía municipal, serán a cuenta del vendedor. Y los gastos posteriores a la venta y los del Registro de la Propiedad a cargo del comprador.
¿Cuál debes elegir?
Si estás seguro de que vas a poder comprar el inmueble, por ejemplo, porque ya te has asegurado la financiación, la firma del contrato de reserva te asegura que el vendedor solo pueda vendértela a ti.
Si no estás seguro, tu mejor opción es el contrato de arras, ya que en el peor de los casos podrías rescindirlo pagando la indemnización.
