¿Estás pensando en comprar una nueva vivienda y estás estudiando cómo te va a afectar fiscalmente? Además, ¿esperas vender tu vivienda actual para ayudarte con la compra de tu nuevo hogar?
Esta es una situación a la que muchos de los compradores de vivienda se enfrentan cuando van a comprar una nueva vivienda.
Pues seguro que te interesa saber que si lo planificas bien puedes beneficiarte de la exención por reinversión en primera vivienda. Que te va a permitir no tener que pagar nada o casi nada en concepto de plusvalías por la venta de tu vivienda actual.
Importe de la venta de tu vivienda actual
Lo primero que has de saber es que el importe por el que vendas tu vivienda habitual constituye a efectos del impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) una renta por la que vas a tener que declarar.
Este importe se entiende que se realiza cuando se produce la venta efectiva de tu vivienda.
El importe de la venta menos el valor de tu vivienda es lo que se considera la ganancia. Que se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
Aclaremos como se calculan estos dos valores.
El valor de transmisión es el importe real por el que has realizado la venta.
A este valor de la venta le debes restar el importe de los gastos y tributos que se hayan producido durante la venta de esta y que te haya correspondido a ti, como vendedor, pagarlos.
El valor de adquisición es la cantidad real por el que se adquirió la vivienda.
Al valor de adquisición podrás sumar el importe de los gastos y tributos que supuso la compra de tu casa. Ten en cuenta que en el valor de adquisición no se pueden incluir los intereses que has pagado.
Una vez tengas estos dos importes, en el caso que el valor de venta (transmisión) sea superior al valor de adquisición se produce una ganancia. Y deberás tributar por ella. ¿O no?
Exención de la ganancia patrimonial
Esta ganancia que se ha generado puede quedar exenta de tributación cuando el importe total obtenido por la venta de la vivienda lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella vivienda que vaya a ser la nueva vivienda habitual.
Os recordamos que hacienda considera a efectos fiscales que una vivienda es la vivienda habitual cuando esta sea la residencia durante un plazo continuado de al menos tres años.
Y la nueva vivienda para que lo sea deberá ser la residencia efectiva y permanente como mínimo durante 12 meses.
Plazo para la reinversión
El importe obtenido por la venta debe reinvertirse en un plazo máximo de dos años.
Aquí destacamos que según una sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de febrero de este mismo año 2021 es suficiente con que en el plazo de dos años se reinvierta el importe de la venta, sin necesidad de que adquiera el dominio de la que va a ser la nueva vivienda habitual o de que la construcción de esta esté ya acabada.
Además, estos dos años como periodo máximo de reinversión no solo pueden ser los dos años posteriores a la venta, también pueden ser los dos años anteriores a la venta de la vivienda.
Es decir, si has adquirido una vivienda con anterioridad a la venta de tu vivienda principal y esa vivienda va a ser tu nueva vivienda habitual, también podrás aprovecharte de la exención por reinversión en vivienda habitual.
Reinversión parcial.
Si se reinvierte en la compra de una vivienda habitual una cantidad inferior al total obtenido en la venta, cuidado no confundir este importe con la ganancia patrimonial, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.
