¿Qué es la subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es el cambio de alguno de los titulares de la hipoteca, que puede ser tanto la entidad bancaria como el propietario del inmueble sobre el que recae ese préstamo hipotecario.
Como por ejemplo cuando se quiere cambiar el titular de la hipoteca porque vas a comprar un piso o casa de obra nueva y te subrogas a la hipoteca del promotor inmobiliario.
Dos de las principales mejoras que se buscan al subrogar la hipoteca son: logra un mejor tipo de interés que el que tu hipoteca actual te ofrece o bien cambiar el plazo del préstamo hipotecario.
Aunque las subrogaciones también se pueden utilizar para modificar otras condiciones de tu hipoteca.
Es importante saber que no basta con que el comprador y vendedor se pongan de acuerdo. El banco no está obligado a aceptar la subrogación, por ello para poder realizarla se deberá contar con el beneplácito de la entidad bancaria.
Tipos de subrogación hipotecaria
Existen dos tipos:
- La subrogación a deudor: en la que se cambia el titular de la hipoteca.
- La subrogación de acreedor o entre entidades: que te permite cambiar la hipoteca de un banco a otro.
Gastos de una subrogación
Obviamente la realización de una subrogación hipotecaria tiene unos gastos asociados.
Las comisiones. Las entidades bancarias aplican a las subrogaciones una comisión que varía en función del año en que se realizó la hipoteca. El Banco de España aclara que esa comisión podrá llegar a ser del 1% del capital pendiente para los préstamos hipotecarios que se firmaron antes del 27 de abril de 2003. Con posterioridad a esa fecha el máximo quedó fijado en el 0,5%.
A partir de junio de 2019 se diferencia entre hipoteca a tipo fijo y a tipo variable. Las de tipo fijo pueden alcanzar el 2% durante los 10 primeros años de vigencia de la hipoteca. Después el 1,5%. En las hipotecas de tipo variable el máximo es el 0,25% en los primeros tres años, o el 0,15% en los 5 primeros.
Los gastos de notaría, gestoría y registro. Estos gastos se dan al realizar la subrogación, pero ahora es el banco el que debe hacerse cargo de ellos, excepto de la tasación, en caso de que se deba realizar, cuyo pago corresponderá al hipotecado.
La subrogación hipotecaria está exenta del pago del impuesto de actos jurídicos documentados.
¿Subrogar o cancelar?
Normalmente la subrogación hipotecaria es más ventajosa que cancelar tu hipoteca.
Al cancelar debes de asumir los gastos de estudio y apertura de la nueva hipoteca.
Pero antes de decirte tendrás que estudiar las condiciones de la hipoteca a la que vas a subrogarte y las condiciones de la nueva hipoteca.
Ventajas de la subrogación:
- Como hemos comentado más arriba la subrogación hipotecaria está exenta del pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Excepto en el caso que quieras ampliar el capital prestado. En cambio, en el caso de constitución de una nueva hipoteca sí que deberás pagarlo.
- Te ahorras el coste de la tasación.
- Con una subrogación también puedes cambiar el tipo de hipoteca. Podrías cambiar la hipoteca a tipo variable por una a tipo fijo, o al revés. Siempre que el cambio te beneficie.
